Повномасштабна війна перетворила оренду житла в Україні на один із найважливіших, але водночас найменш захищених секторів забезпечення житлом. Понад чотири з половиною мільйони внутрішньо переміщених осіб опинилися в ситуації, коли дах над головою залежить не від чітких законодавчих гарантій, а від усних домовленостей із власниками нерухомості. Спроби держави впровадити фінансові інструменти підтримки, зокрема експериментальну програму субсидій на оренду для ВПО, наразі демонструють обмежену ефективність.
Журналісти Вчасних Новин проаналізували ситуацію на ринку нерухомості та з’ясували, чому урядові ініціативи залишаються неефективними на практиці.
Проблеми переселенців та вимушені житлові компроміси
Для мільйонів сімей, які втратили власні домівки через російську агресію, приватна оренда стала єдиним варіантом, але водночас і джерелом постійної нестабільності. Більшість із них раніше ніколи не наймали житло, тому зіткнення з реаліями українського ринку виявилося складним. Головними викликами для переселенців стали високі ціни, обмежена доступність житла та нерідко упереджене ставлення.
Оренда часто перетворюється на зону нестабільності. Необхідність змінювати квартири через рішення власників або зростання вартості порушує процес адаптації: батьки змушені знову шукати школи для дітей, вирішувати питання транспорту та звикати до нових громад. Через брак коштів людям доводиться погоджуватися на житло нижчої якості або проживати кількома поколіннями в одній кімнаті. Альтернатива у вигляді місць тимчасового проживання (МТП) хоч і гарантує захист від раптового виселення чи дискримінації, проте через перенаселеність та відсутність приватності залишається складним емоційним випробуванням. Сама присутність людей у таких центрах протягом тривалого часу є індикатором системних проблем ринку приватної оренди.
Тіньовий статус ринку нерухомості та неефективність законів
Сьогодні сфера приватної оренди в Україні функціонує в умовах обмеженого правового регулювання. Попри те, що загальні положення містяться в Цивільному кодексі, спеціалізованого законодавства, яке б детально регулювало відносини між орендарями та орендодавцями, фактично немає. Держава обмежено впливає на питання цін, мінімальних термінів найму та механізмів розірвання угод, залишаючи ці питання переважно на розсуд сторін.
Значна частина власників квартир — це фізичні особи, які розглядають здачу житла як додатковий неофіційний дохід. Укладання письмових договорів часто ігнорується задля уникнення оподаткування. Навіть наявність письмової угоди в таких умовах не завжди стає гарантією захисту: орендарі стикаються з підвищенням орендної плати, достроковим виселенням або спірними ситуаціями щодо заставних сум. Формальний договір міг би змінити ситуацію, оскільки він фіксує умови оренди, визначає строки та правила розірвання, а також є необхідною умовою для отримання державних субсидій. Водночас судова практика у таких спорах залишається обмеженою саме через відсутність належно оформлених угод, без яких захистити свої права у правовому полі сьогодні майже неможливо, що підтверджують і самі переселенці
“Мені підняли орендну плату, пояснивши це зростанням курсу валюти й тим, що ‘жити стало дорожче’. На питання про те, чи не стало дорожче виживати моїй родині, відповіді не було. Просто сказали: ‘Сьогодні у нас 27 число, тож у тебе є місяць до наступного 27 числа, щоб знайти собі інше житло, бо цей місяць проплачений. Але май на увазі, що ти мусиш пускати рієлторів та людей для показу, щоб можна було здати’. Що я могла зробити у цьому випадку? Погодитися на підвищення, бо ми вже звикли тут жити й дитині тут комфортно. Що буде далі — не знаю”, — каже переселенка Ірина зі Слов’янська, що живе разом із сином у Чернівцях.
Причини низької ефективності урядових субсидій
Запущений наприкінці січня 2025 року експериментальний проєкт урядових субсидій на оренду житла мав стати інструментом підтримки для ВПО, проте показав обмежені результати. Кілька десятків затверджених виплат на всю країну свідчать про те, що програма зіткнулася з реаліями ринку. Основною перешкодою став тіньовий характер орендних відносин: власники житла часто відмовляються від офіційного оформлення доходів і підписання документів для державних програм.
Досвід людей, які намагалися скористатися цією підтримкою, чітко демонструє глибину проблеми та показує, як державна ініціатива зіткнулася з практикою ринку нерухомості.
“Я пропонувала власникам подати документи в ЦНАП, щоб офіційно оформити договір і отримати цю урядову субсидію на оренду. Казала, що надам усі довідки ВПО, піду з ними на прийом. Навіть пропонувала взяти на себе частину клопотів, аби лише все зробити легально. Вони категорично відмовилися, сказали, що не будуть підписувати жодних офіційних паперів, аби не привертати увагу податкової до своєї квартири. Мало того, з’ясувалося, що деякі програми чи організації передають інформацію про проживання переселенців комунальним підприємствам. Тепер мені нараховують оплату за вивезення сміття на трьох людей (двоє ВПО та один власник). У квартирі прописана одна людина, живемо ми з сином вдвох, а сплачувати маю за трьох. І ніхто цим питанням займатися не планує, сама змінити я нічого не можу”, — каже переселенка.
Ця ситуація демонструє подвійний ефект, у який потрапляють внутрішньо переміщені особи. З одного боку, власники житла уникають взаємодії з державними органами через страх оподаткування чи перевірок. З іншого боку, спроби легалізувати проживання через різні реєстри або програми можуть призводити до додаткових нарахувань без можливості впливу на них. Як наслідок, переселенці опиняються в ситуації, коли їхні витрати зростають замість очікуваної підтримки. Такий стан речей нівелює початкову мету державної допомоги, перетворюючи її на обмежено ефективний інструмент. Тобто механізм компенсацій не спрацював у поточних умовах. Орендодавці в умовах високого попиту обирають орендарів, які розраховуються готівкою без додаткових формальностей.
Для переселенців при оформленні субсидій виникають додаткові бар’єри, оскільки умови програми передбачають низку вимог:
— необхідність відмовитися від базової допомоги на проживання заради субсидії, яку частина людей вважає менш передбачуваною;
— вимоги щодо обов’язкового працевлаштування або реєстрації в службі зайнятості для працездатних членів родини;
— ризики затримок виплат, через які власники житла можуть відмовитися від подальшої оренди.
Саме тому частина експертів вважає, що грошова підтримка в умовах нерегульованого ринку не вирішує житлову кризу, а більш ефективним може бути розвиток соціального житлового фонду.
Побутова логіка орендодавців та ціна невидимості для ВПО
Системна складність житлових програм полягає в тому, що держава розглядає орендодавців як потенційно залучених партнерів. Пропонуються податкові стимули та компенсації, розраховані на формалізацію відносин. Проте на практиці значна частина ринку працює в умовах уникнення офіційних процедур і реєстрацій.
У багатьох випадках власники житла уникають оформлення договорів через побоювання податкового навантаження та додаткової бюрократії. Будь-яка спроба легалізації сприймається як ризик втрати контролю над доходом або майном. Натомість переважає модель усних домовленостей, яка дозволяє швидко змінювати умови оренди.
У цій системі додаткові витрати або адміністративні наслідки часто перекладаються на орендаря. Якщо виникають перекоси в комунальних нарахуваннях чи адміністративних даних, їх наслідки нерідко лягають на плечі мешканців. У результаті внутрішньо переміщені особи залишаються найбільш вразливою стороною у відносинах, де відсутні чіткі правові гарантії. Доки оренда не буде врегульована прозорими та обов’язковими правилами, переселенці залишатимуться залежними від індивідуальних домовленостей і фактично позбавленими стабільного захисту.